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00:00 채상욱 부동산 애널리스트
43:52 김기원 리치고 대표
1:30:31이병훈 포항공대 나노융합기술원장
2:27:59 신얼 상상인증권 투자전략팀장

■ 주요 내용
1. 채상욱 부동산 애널리스트
채상욱 애널리스트는 부동산 시장은 수요와 공급에 의해 움직이는데, 공급은 분양으로 정확히 집계가 되는데 수요는 보이지 않다 보니 집계가 쉽지 않지만, 수요는 결국 돈이고 돈은 소득과 대출로 나뉜다고 본다. 소득은 경기를 따라가고, 대출은 가계대출액을 통해 정도를 가늠할 수 있다고 한다.

그런데 최근 주택 시장에서 거래량이 상승하는 등 수요가 올라간 것은 특례보금자리론 영향이 컸으며 이런 현상이 가계대출 DSR 40%를 초과하면서 더이상 지속적으로 이어지기는 힘들다고 한다.

또한 하반기에는 미분양 증가, 부동산PF에 돈을 댄 금융기관의 부실로 인해 위기가 재점화될 수 있다고 전망한다.

반등을 보여주는 여러 부동산 지표들이 대부분 일시적이며, 하반기 부동산PF발 위기에 따라 시장의 분위기는 달라질 수 있다고 본다. 하반기, 시장에 영향을 미칠 수 있는 악재들을 짚어본다.


2. 김기원 리치고 대표
김기원 리치고 대표와 함께 현재 시장에서 설왕설래 되고 있는 부동산 시장 상승론에 대해 객관적인 데이터를 토대로 분석해보기로 한다.

매수세와 매도세를 알 수 있는 매매 수급 데이터를 살펴보면, 집을 팔려고 하는 사람이 사려는 사람보다 훨씬 많은 상황. 전세 수급 데이터를 보면 전국의 전세 시장도 여전히 좋지 않다고 한다.

최근 거론되고 있는 거래량과 실거래가 상승은 정부의 규제 완화와 특례보금자리론의 영향에 따른 단기적, 일시적인 현상일 뿐이며, 시장의 분위기를 바꿀 만한 유의미한 정도가 아니라고 한다.

그렇다면 대세를 전환시킬 수 있을 만큼의 유의미한 거래량은 어느 정도일까?

또한 김기원 대표는 현재 집값이 여전히 비싼 상황이라고 말한다. 올해 하반기로 갈수록 하방 압력은 커질 것이며, 한번의 하락을 더 겪은 후에야 바닥을 논할 수 있을 만한 시장이 형성될 가능성이 높다고 전망한다.

일부 단지에서는 실거래가가 10~20% 상승을 보이고 있는 곳도 있지만 이는 급락 직후 나올 수 있는 데드캣바운스 현상일 뿐 그 후에는 언제나 더 큰 하락이 나타났으며 금융 위기 당시의 부동산 시장과 닮아 있다고 전한다.

그렇다면 내집을 마련할 수 있는 시기는 과연 언제가 될 것인가? 김기원 대표는 두 가지 시나리오에 따라 내집 마련 시기가 달라진다며 두 시나리오에 따른 내집 마련 시기를 공개한다.


3. 이병훈 포항공대 나노융합기술원장
미국이 반도체 보조금 신청 때 기밀을 추가적으로 요구했다. 이 부분에는 문화적 차이 있다. 이런 정보를 제공하면 기밀 유출이 돼서 우리에게 불리해질 것 같지만
실제로 그런 일이 벌어지긴 어렵다. 미국 쪽에서 유출해서 우리가 손해를 입으면 배상을 청구하면 된다.

반도체 보조금 신청을 할 때 해야 할 일은, 기밀이 유출될 때를 대비해 어느 정도의 손해가 예상되는 지 파악하고 미국 측은 그에 따른 어느 정도의 책임을 져야 한다. 우리는 협상안을 잘 제시해야 한다. 지금 벌써 최종안인 것처럼 걱정할 필요는 없다.

가장 중요한 건 '중국과의 관계'이다. 현재 우리 기업은 중국에 메모리 반도체 공장을 많이 가지고 있기 때문이다. 미국이 현재 중국의 메모리 산업을 침해하고 있는 상황이다. 반도체 설계 분야에 최고인 미국이 중국의 메모리 산업을 침해하는 것은 의미가 없다. 미국이 필요 이상으로 과도하게 침해를 하고 있는 상황이라고 본다.

반도체 제조 파운드리 분야에서 TSMC는 60-70%를 차지하고, 삼성은 20% 정도 차지하고 있다. TSMC의 순이익률이 50-60% 넘을 정도로 좋은 상황이다. 하지만 과거 TSMC는 항상 좋지만은 않았다. 잘 나가게 된 건 10년도 채 되지 않았다. 반도체 설계, 팹리스 기업이 많아지면서 TSMC가 각광 받기 시작했다.

'반도체 패키징 기술'은 반도체와 기기를 연결하기 위해 전기적으로 포장하는 공정이다. TSMC가 패키징을 하면서, 다른 전자회로와 결합을 해주는 서비스를 해주기 시작했다. 이런 시스템은 전력을 30%까지 줄일 수 있다. 그러면서 여러 기업들이 TSMC에 주문하기 시작했다.

중국은 시스템 반도체 설계 부분에서 미국에 엄청 뒤지는 편은 아니다. 오히려 우리보다 훨씬 앞서있다. 중국의 파운드리 기업은 과거에 비해 460% 성장했다. 중국 스스로 성장하고 있는 중이다. 중국은 반도체 시장에서 뒤지고 있는 상황이 절대 아니다.


4. 신얼 상상인증권 투자전략팀장
새마을금고에서 취급하는 부동산 PF 대출 연체금액 급등하고 있다. 주택 미분양이 많아지면서 전체적인 부동산 사업이 힘들어지고, 부동산업 기업 대출의 연체율만 계속 올라가는 중이다.

1분기에만 건설사 900여개 폐업했다. 지방의 중소 건설사들은 많이 악화된 상황. 현재 최악의 상황은 아니지만 안심할 순 없다.

최근 서울아파트, 1년 반 만에 최고 거래량을 기록했다. 올해 거래량 회복중이나, 예년 수준 대비 미미하다. 매매가는 보합 전망하고 있다.

전월세 전환율이 높아지고 있다. 전세가 더 떨어지지 않고, 월세 쏠림 현상도 잦아들고 있다.

금리 움직임이 굳어질 걸 예상하면서 2분기 후반쯤에는, 전세 가격이 바닥을 다지고, 낙폭도 줄어들 것이다. 매매 거래량도 회복되면서 안정적인 흐름 보일 것이다.

■ 제작진
총괄 : 손승욱 / PM : David / 라이브 PD : 유규연 / 작가 : 정지윤, 지선영 / 영상취재 : 이재영, 김현상, 서진호, 이승환, 김태훈, 양현철 / 디자인 : 임지윤 / 오디오: 하지윤 / 인턴 : 안지원

■ 본 콘텐츠에 포함되는 투자 정보는 참고 만을 위해서 전해드립니다. 투자의 판단과 책임은 투자자에게 있습니다.

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